CELIAPP : le guide complet pour les Québécois en 2026
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Le gouvernement fédéral a créé en 2023 un compte d’épargne qui combine les deux meilleurs avantages fiscaux du système canadien : les cotisations déductibles du REER et les retraits non imposables du CELI. Et presque personne ne l’utilise encore.
C’est le CELIAPP. Si vous envisagez d’acheter une première propriété un jour, ouvrez-en un cette semaine. Même avec 1 000 $. Voici pourquoi et comment.
Ce qu’est le CELIAPP en clair
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) fonctionne ainsi :
À l’entrée : vos cotisations réduisent votre revenu imposable, exactement comme le REER. Si vous cotisez 8 000 $ et que votre taux marginal est de 40 %, vous obtenez environ 3 200 $ de remboursement d’impôt.
À l’intérieur : votre argent croît sans impôt, comme dans un CELI ou un REER.
À la sortie : si vous retirez pour acheter votre première propriété, vous ne payez aucun impôt sur le retrait. Contrairement au REER avec le RAP, vous n’avez rien à rembourser.
C’est le seul compte au Canada qui offre une déduction à l’entrée ET aucun impôt à la sortie. Il n’existait rien de tel avant 2023.
Les règles essentielles
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Cotisation annuelle max | 8 000 $ |
| Cotisation à vie max | 40 000 $ |
| Report des droits non utilisés | 8 000 $ max |
| Délai avant premier retrait | 365 jours après ouverture |
| Durée maximale du compte | 15 ans après ouverture (ou 71 ans) |
| Combinable avec le RAP | Oui |
Qui est admissible
Pour ouvrir un CELIAPP, vous devez remplir ces conditions au moment de l’ouverture :
Résidence : être résident canadien.
Âge : avoir au moins 18 ans (19 ans en Colombie-Britannique, Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick, Terre-Neuve et Yukon).
Premier acheteur : ne pas avoir occupé à titre de résidence principale une habitation dont vous étiez propriétaire au cours des 4 dernières années civiles. Si vous avez vendu votre maison et loué depuis 4 ans, vous redevenez admissible.
💡 Conseil ArgentMalin
Les couples peuvent chacun ouvrir leur propre CELIAPP. Deux personnes x 40 000 $ = 80 000 $ de potentiel d’épargne sans impôt, auxquels s’ajoute le RAP si vous avez des REER. Un couple avec les deux comptes maximisés peut réunir jusqu’à 150 000 $ en mise de fonds depuis ces comptes enregistrés.
Pourquoi ouvrir un CELIAPP même si vous n’êtes pas prêt à acheter
Voici la règle la plus importante de cet article : ouvrez votre CELIAPP maintenant, même si vous n’achetez pas avant 5 ans.
Pourquoi ? Deux raisons.
Première raison : le délai de 365 jours. Vous ne pouvez pas retirer pour un achat avant que le compte ait été ouvert au moins 365 jours. Si vous attendez d’avoir trouvé votre propriété pour ouvrir le compte, vous perdez cette condition et devrez attendre un an de plus, ou renoncer à l’avantage fiscal.
Deuxième raison : les droits de cotisation. Chaque année où vous n’avez pas de CELIAPP, vous perdez définitivement 8 000 $ de droits de cotisation. Ces droits ne s’accumulent pas avant l’ouverture du compte. Si vous attendez 3 ans pour ouvrir votre CELIAPP, vous avez perdu 24 000 $ de capacité d’épargne à taux préférentiel.
Ouvrir un CELIAPP avec 1 000 $ aujourd’hui, c’est débloquer les droits de l’année en cours et démarrer le compteur de 365 jours. Ça ne vous engage à rien.
Combien ça rapporte vraiment
Un exemple concret pour Sophie, 27 ans, revenu 65 000 $/an (taux marginal combiné fédéral-provincial Québec : environ 38 %).
Scénario : 4 ans de cotisations maximales
| Année | Cotisation | Remboursement d’impôt | Solde estimé (6 % de rendement) |
|---|---|---|---|
| 1 | 8 000 $ | 3 040 $ | 8 480 $ |
| 2 | 8 000 $ | 3 040 $ | 17 469 $ |
| 3 | 8 000 $ | 3 040 $ | 26 997 $ |
| 4 | 8 000 $ | 3 040 $ | 37 097 $ |
Total cotisé : 32 000 $ (après remboursements, son coût de poche réel est d’environ 19 840 $) Valeur au retrait : 37 097 $, entièrement non imposable
Sophie a transformé 19 840 $ de son argent en 37 097 $ de mise de fonds grâce aux avantages fiscaux. C’est une bonification de 87 % sans risque supplémentaire.
⚠️ Le rendement de 6 % n'est pas garanti
Le rendement utilisé dans cet exemple suppose un investissement en FNB équilibrés sur 4 ans. Si votre horizon est de 3 ans ou moins, un CPG ou un compte épargne à taux élevé est plus prudent : moins de rendement potentiel, mais aucune chance de valoir moins que ce que vous avez cotisé à la date d’achat.
CELIAPP vs CELI vs REER : la comparaison honnête
Comparatif des trois grands comptes d'épargne enregistrés canadiens
| Critère | CELIAPP ⭐ Meilleur | CELI | REER |
|---|---|---|---|
| Cotisations déductibles | ✓ | ✗ | ✓ |
| Croissance sans impôt | ✓ | ✓ | ✓ |
| Retraits non imposables | Si premier achat | ✓ | ✗ |
| Cotisation annuelle max | 8 000 $ | 7 000 $ | 18 % du revenu |
| Plafond à vie | 40 000 $ | Illimité | Illimité |
| Droits récupérés après retrait | ✗ | ✓ | ✗ |
| Âge limite | 71 ans | Aucun | 71 ans |
| Fonds d'urgence | ✗ | ✓ | ✗ |
| Achat propriété | Optimal | Possible | RAP (remboursable) |
Résumé : le CELIAPP est strictement supérieur au REER et au CELI pour financer un premier achat immobilier, mais il ne peut servir qu’à ça. Pour tout le reste (fonds d’urgence, retraite, épargne générale), le CELI et le REER restent indispensables.
Combiner CELIAPP et RAP : la stratégie maximale
Le RAP (Régime d’accession à la propriété) permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER pour un premier achat, sans impôt immédiat, mais avec l’obligation de rembourser sur 15 ans.
Ce que peu de gens savent : vous pouvez utiliser le CELIAPP ET le RAP pour le même achat. Un couple peut donc réunir :
- CELIAPP personne 1 : 40 000 $
- CELIAPP personne 2 : 40 000 $
- RAP personne 1 : 35 000 $
- RAP personne 2 : 35 000 $
- Total : 150 000 $ en mise de fonds depuis des comptes enregistrés
Sur une propriété à 450 000 $, c’est une mise de fonds de 33 %, suffisante pour éviter l’assurance prêt hypothécaire (SCHL) et économiser des milliers de dollars supplémentaires.
Dans quoi investir dans votre CELIAPP
Le choix de placement dépend de votre horizon.
Achat dans 5 ans ou plus : FNB équilibrés
Un FNB comme XGRO (iShares, 80 % actions / 20 % obligations, frais de 0,20 %) ou XBAL (60 % actions / 40 % obligations, frais de 0,20 %) offre un bon compromis entre rendement potentiel et stabilité pour un horizon de 5 à 10 ans.
Achat dans 3 à 5 ans : FNB conservateur ou CPG
Un FNB comme XINC ou VCNS (40 % actions / 60 % obligations) réduit le risque de mauvaise surprise à l’approche de l’achat. Un CPG de 3 à 4 ans chez EQ Bank ou Oaken (taux actuels de 3,5 à 4,85 %) garantit le capital.
Achat dans moins de 3 ans : CPG ou compte épargne
Avec un horizon court, la préservation du capital prime sur le rendement. Un CPG d’un ou deux ans, ou un compte épargne à taux élevé dans votre CELIAPP, est la bonne approche. Un mauvais moment boursier à 6 mois de l’achat peut sérieusement réduire votre mise de fonds.
Où ouvrir votre CELIAPP
Wealthsimple
L’option la plus simple. Ouverture en 5 minutes sur mobile, 0 $ de frais sur les FNB canadiens, interface claire. Idéal si vous voulez investir dans XGRO ou XBAL sans vous compliquer la vie. Consultez notre revue complète de Wealthsimple Trade pour tous les détails. Ouvrir un CELIAPP Wealthsimple
Questrade
Meilleure option si vous voulez accéder à plus de FNB (américains inclus) et des outils d’analyse plus complets. Achat de FNB à 0 $. Ouvrir un CELIAPP Questrade
EQ Bank
EQ Bank offre un CELIAPP avec un compte épargne garanti à 3,75 % et des CPG compétitifs. Idéal si vous achetez dans 2 à 3 ans et que vous ne voulez aucun risque de marché. Ouvrir un CELIAPP EQ Bank
Grandes banques
TD, RBC, BMO, Desjardins et la Banque Nationale offrent tous le CELIAPP. Les taux sur les comptes épargne sont généralement moins bons qu’EQ Bank, et les frais de transaction sur les FNB sont plus élevés. L’avantage est l’intégration avec vos comptes existants.
✅ Un conseil pratique
Ouvrez votre CELIAPP dès aujourd’hui, même avec le minimum requis. Vous pourrez toujours y ajouter de l’argent et choisir vos placements plus tard. Ce qui compte, c’est de démarrer le compteur des 365 jours et d’activer vos droits de cotisation de l’année en cours.
Les erreurs à ne pas faire
Attendre d’avoir l’argent pour ouvrir le compte. Le compteur de 365 jours démarre à l’ouverture. Ouvrez maintenant avec 100 $ si c’est tout ce que vous pouvez mettre.
Cotiser sans garder de place pour le rapport. Assurez-vous de produire votre déclaration de revenus pour obtenir le remboursement, puis de le verser dans le CELIAPP l’année suivante. C’est un cercle vertueux.
Retirer pour autre chose qu’un premier achat. Si vous retirez pour autre chose que l’achat d’une première propriété admissible, le montant est imposé comme un revenu. Pas de deuxième chance. Pour les dépenses imprévues, utilisez votre CELI.
Oublier d’inclure le CELIAPP dans la mise de fonds totale avec le RAP. Beaucoup de Québécois utilisent le RAP mais ignorent qu’ils peuvent combiner les deux. Calculez toujours les deux options ensemble avant de décider.
Une note honnête : oui, on reçoit une commission si vous cliquez sur certains liens et ouvrez un compte. Mais si cet article vous a aidé à prendre une décision financière plus éclairée, c'est exactement ce qui nous encourage à continuer à créer du contenu gratuit et indépendant. Nos recommandations sont basées sur des calculs réels, pas sur la taille des commissions. En savoir plus →
Questions fréquentes sur le CELIAPP
Qui peut ouvrir un CELIAPP au Canada ?
Puis-je utiliser le CELIAPP et le RAP pour le meme achat ?
Que se passe-t-il si je n'achete jamais de propriete ?
Puis-je cotiser 8 000 $ des la premiere annee si j'ouvre le compte en decembre ?
Les droits de cotisation non utilises se reportent-ils d'une annee a l'autre ?
Dans quoi puis-je investir dans un CELIAPP ?
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